סקירת שוק הנדל"ן בארצות הברית בדגש על השווקים ב LA, דרום מערב פלורידה ומילווקי

שוק הנדל"ן האמריקאי בשנת 2025 נמצא בנקודת מפנה משמעותית, כאשר הכלכלה צפויה לצמוח בקצב מתון של 2.0%-2.5%, האינפלציה יורדת לטווח של 2.0%-2.4%, ושיעורי הריבית החלו במגמת ירידה איטית ומדודה. מגמות אלו יוצרות הזדמנויות חדשות עבור משקיעי נדל"ן בכלל ובפרט באזורים כמו לוס אנג'לס (שהושפעה לאחרונה משריפות הענק שפקדו את האזור בינואר 2025), דרום מערב פלורידה (המציגה מעבר מובהק לשוק של קונים) ומילווקי (המציעה הזדמנויות בשוק פחות תחרותי).

מסמך זה מציג סקירה מקיפה של מצב השוק, המגמות המרכזיות, והתחזיות לשנת 2025 ואילך, תוך התמקדות בהזדמנויות והסיכונים בשווקים אלו והשוואה בין האזורים השונים.

מצב הכלכלה האמריקאית 2025

תחזית כלכלית כללית

הכלכלה האמריקאית נכנסת לשנת 2025 עם מומנטום חיובי מבחינת צמיחה ואינפלציה יורדת. הצרכנים - הבסיס של הכלכלה האמריקאית - נמצאים במצב טוב יחסית, עם עלייה משמעותית בעושר ובהכנסה. על פי נתוני CBRE, מדד S&P 500 עלה ב-22.5% ב-2024, מחירי הבתים עלו ב-6.8%, וההכנסה הריאלית הפנויה עלתה ב-3.1%.

התחזיות הכלכליות המרכזיות לסוף 2025:

• צמיחת תמ"ג 2.0%-2.5%

• שיעור אבטלה  4.0%-4.5%

• אינפלציה 2.0%-2.4%

• ריבית הפד  3.5%-4.0%

• אג"ח ל-10 שנים  4.0%-4.2%

• 
  

למרות האתגרים בחידוש מימון הנדל"ן המסחרי, המגזר הבנקאי האמריקאי הפך ליציב יותר, מה שמפחית משמעותית את הסיכוי למיתון פיננסי בעקבות כשל בנקאי גדול.

השפעת ממשל טראמפ החדש

הנשיאות השנייה של דונלד טראמפ מציבה הן הזדמנויות והן סיכונים לנדל"ן מסחרי. התעשייה והקמעונאות יושפעו במיוחד ממדיניות הסחר ותבניות שינוי בהוצאות הצרכנים. המדיניות הפיסקלית גם תשפיע על עלות ההון.

התחזיות לגירעון תקציבי גבוה היסטורית עלולות לשמור על שיעורי ריבית ארוכי טווח גבוהים יחסית, מה שמכביד על התאוששות פעילות ההשקעות. מאידך, שיעורי ריבית גבוהים יחזקו את יסודות שוק הדירות להשכרה (מולטיפמילי) מאחר שאתגרי מחירי הדיור תומכים בביקוש לשכירות.

מגמות בשוק הנדל"ן האמריקאי 2025

שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב

שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב צפוי להישאר "רדום" יחסית בשנת 2025. ג'יי.פי. מורגן צופה עלייה מתונה של כ-3% או פחות במחירי הבתים. הביקוש - כפי שמשתקף במכירות בתים קיימים - נותר נמוך באופן חריג. וגם מלאי הדיור, אף שהוא עולה, עדיין נמוך מהממוצעים ההיסטוריים.

על פי תחזיות ארגון ה-NAR (התאחדות המתווכים הארצית), שיעורי המשכנתאות צפויים להמשיך לרדת בהדרגה ל-6.5% עד הרבעון הרביעי של 2025, אך לא יגיעו לרמות הנמוכות של 5% או פחות בטווח הנראה לעין. עם זאת, הריביות הגבוהות יחסית עדיין יהוו אתגר לרוכשי בתים, כאשר רק כ-16% ממשקי הבית בארה"ב יוכלו להרשות לעצמם לקנות בית במחיר החציוני.

תחזיות מחירי הבתים משתנות בין המקורות השונים, אך הקונצנזוס הוא צמיחה מתונה של כ 3% ב 2025 ברחבי ארה"ב ושל כ 4.6% במחירי הבתים בקליפורניה ב-2025.

שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס 2025

מצב השוק לאחר השריפות

לוס אנג'לס נמצאת בנקודת מפנה משמעותית לאחר השריפות ההרסניות שפקדו את האזור בינואר 2025. על פי דו"חות שונים, השריפות הגדולות הרסו או גרמו נזק לאלפי בתים, כאשר 86% מהם נהרסו לחלוטין. ערך הנדל"ן שנמצא בסיכון מוערך בכ-40-50 מיליארד דולר.

השריפות השפיעו על אזורים יקרים במיוחד:

• בשכונת Pacific Palisades  : מחיר חציוני של 6 מיליון דולר

• בשכונת Altadena  : מחיר חציוני של 3.2 מיליון דולר

מחירי השכירות בלוס אנג'לס עלו בחדות בעקבות השריפות, עם גידול של 7.2% לעומת שנה שעברה, פי שניים מהממוצע הארצי של 2.9%. העלייה בולטת במיוחד בשוק השכירות היוקרתי, שם זינקו המחירים ב-9.1%.

ההזדמנויות המרכזיות בשוק הלוס אנג'לסי

למרות האתגרים, לוס אנג'לס מציעה הזדמנויות רבות למשקיעים:

1. שוק שכירות חזק: הביקוש הגבוה לדיור, במיוחד לאחר השריפות, יצר שוק שכירות חזק עם פוטנציאל הכנסה יציב.

2. הזדמנויות בשכונות מתפתחות: שכונות כמו Westwood, West Hollywood, Silver Lake ו-Los Feliz מציגות דינמיקה חיובית עם פוטנציאל השבחה משמעותי.

3. פיתוח מחדש: השריפות יצרו צורך בבנייה מחדש, מה שמייצר הזדמנויות בענף הבנייה והשיפוצים.

4. נכסים במחירים מופחתים בשכונות שנפגעו: בעוד שמחירי השכירות עולים, בעלי נכסים באזורים שנפגעו עשויים למכור במחירים מופחתים, מה שיוצר הזדמנויות רכישה למשקיעים ארוכי טווח.

5. השקעות בנכסים עמידים לאסונות: ביקוש גובר לנכסים עם מאפייני בטיחות משופרים ועמידות לשריפות, מה שפותח נישה חדשה להשקעה.

6. 
   

מגמות דמוגרפיות תומכות

המילניאלס מהווים 32% מרוכשי הבתים בלוס אנג'לס, מה שהופך אותם לקבוצה הדורית הגדולה ביותר, על פי דו"ח התאחדות המתווכים הארצית לשנת 2024. רוכשים לראשונה, רבים מהם מילניאלס, מייצגים 37% מהרוכשים בלוס אנג'לס.

העדפותיהם של המילניאלס לשכונות תוססות, הליכתיות וקרובות למוקדי תעסוקה מעצבות את מגמות שוק הנדל"ן, ויש לקחת אותן בחשבון בעת בחירת נכסים להשקעה.

שוק הנדל"ן במילווקי 2025

שוק פחות תחרותי עם הזדמנויות למשקיעים

על פי דירוג חדש שפרסמה Zillow, מילווקי דורגה במקום ה-42 מתוך 50 השווקים הגדולים בארה"ב מבחינת תחרותיות שוק הנדל"ן ל-2025. דירוג זה משקף שוק עם ביקוש נמוך יחסית לרכישת בתים, מה שיוצר הזדמנויות למשקיעים המחפשים שווקים פחות תחרותיים.

הניתוח השנתי של Zillow בוחן אילו ערים מציגות את ביקושי הרכישה הגבוהים ביותר ולכן שווקים תחרותיים יותר לרוכשי בתים פוטנציאליים. לצורך הדירוג, Zillow בחנה נתונים עבור 50 האזורים המטרופוליניים הגדולים ביותר בארה"ב, כולל מספר ימי הרישום לבתים, פוטנציאל צמיחה בערך הבתים ושינויים חזויים בשוק העבודה המקומי.

מחירים ותחזיות

המחיר הטיפוסי של בית במילווקי בשנת 2024 עמד על 343,920$, על פי מדד ערך הבתים של Zillow, הבוחן בתים בטווח האחוזונים ה-35 עד ה-65 של השוק. מחירי הבתים במילווקי צפויים לעלות ב-2.4% נוספים בשנת 2025, לפי דיווחי Zillow.

היתרונות עבור משקיעים

למרות הדירוג הנמוך, השוק במילווקי מציג מספר יתרונות משמעותיים למשקיעים:

1. תחרות מופחתת: השוק הפחות תחרותי מאפשר למשקיעים לרכוש נכסים במחירים אטרקטיביים יותר וללא מלחמות הצעות.

2. יציבות מחירים: העלייה המתונה הצפויה במחירים (2.4%) יכולה להציע צמיחה יציבה בהון ללא תנודתיות קיצונית.

3. פוטנציאל להשכרה: הירידה בביקוש לרכישת בתים, בשילוב עם הירידה במלאי, יכולה להגביר את הביקוש לשכירות, מה שמציע הזדמנויות למשקיעים המתמקדים בנכסים מניבים.

4. הזדמנויות בקניית נכסים מתחת למחיר השוק: השוק הפחות תחרותי מאפשר יותר מקום למשא ומתן ויותר הזדמנויות למציאת עסקאות טובות.

5. 
   

שוק הנדל"ן בדרום מערב פלורידה 2025

מעבר לשוק קונים

בניגוד למגמות בשווקים מסוימים ברחבי ארה"ב, דרום מערב פלורידה עוברת מעבר משמעותי משוק מוכרים לשוק קונים בשנת 2025. על פי דני גריימס, נשיא Denny Grimes & Team ב-Keller Williams Realty, " "אנחנו נמצאים כעת בשוק קונים, ואנחנו בו מאז הרבעון הרביעי של 2023... זה התגנב עלינו בשקט".

השוק בדרום מערב פלורידה מתאפיין כעת במלאי דיור גבוה יותר, מחירים שמתחילים להתייצב ואף לרדת באזורים מסוימים, ומוכרים שמתחרים על תשומת לבם של קונים פוטנציאליים. מצב זה מייצר הזדמנויות עבור משקיעים, במיוחד אלו המחפשים נכסים בשוק פחות תחרותי.

מגמות מחירים והמלצות למשקיעים

אחד מהנתונים המעניינים ביותר שעלו במהלך כנס Market Trends שנערך במרץ 2025 בפורט מאיירס הוא שמוכרים שרכשו את ביתם לפני 2020 נהנים מצמיחת הון עצמי (Equity) משמעותית, עם ממוצע של 90% עלייה בנייפלס מ-2019 ועד היום. לעומת זאת, מי שרכש ב-2021 או 2022 עשוי להתאכזב אם ימכור כעת, שכן המחירים לא המשיכו לעלות בקצב שיצדיק את מחירי הרכישה הגבוהים.

המלצות למשקיעים בדרום מערב פלורידה:

• עבור המעוניינים למכור: אם רכשתם לפני 2020, כעת הוא זמן טוב לממש את הרווחים. אם רכשתם אחרי 2021, שקלו להמתין אם אין צורך דחוף במכירה.

• עבור המעוניינים לקנות: זהו זמן אסטרטגי לרכישה, עם יותר מבחר ונכונות גדולה יותר מצד המוכרים להתפשר על המחיר.

תחזיות לשוק הדיור

ג'סטין טיבאוט, נשיא ומנכ"ל חברת LSI Companies, חוזה ירידה במחירי הדיור בפלורידה לאורך 2025, כולל מחירי השכירות של דירות.

בנוסף, הבנייה החדשה צפויה להשתנות בהתאם לדרישות השוק:

• קבלני בנייה מתמקדים בהוזלת עלויות הייצור כדי להציע בתים במחירים נגישים יותר

• בליהיי אייקרס, למשל, קבלנים מנסים להציע בתים במחיר של פחות מ-300,000$ (לבית בעל 3 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה)

• שימוש בשיטות בנייה חדשניות וטכנולוגיות מתקדמות להפחתת עלויות

השקעות מוסדיות

אחד מסימני ההיכר של שוק הנדל"ן בדרום מערב פלורידה ב-2025 הוא הזרימה המוגברת של הון מוסדי לאזור. משקיעים מוסדיים רואים פוטנציאל לטווח ארוך, למרות ההאטה הזמנית. עסקאות קרקע משמעותיות ב-2024 - כולל רכישה של מכרה פעיל באזור Alico Road תמורת יותר מ-620 מיליון דולר - מעידות על האמון בהמשך הצמיחה של האזור.

טיבאוט אף הזהיר קבלני בנייה שלא להגזים בתיקון יתר או להשהות תכניות פיתוח, מאחר שההיסטוריה מלמדת שמשיכה גדולה מדי לאחור עלולה להוביל לעלויות גבוהות יותר כשהשוק יתאושש. "יש מיליארדי דולרים שיושבים בצד כרגע, מוכנים להשקעה אבל לא מושקעים, מחכים לדבר הגדול הבא שיקרה...עכשיו הוא הזמן לעשות מהלכים לקראת 2025 ו-2026 .

סיכום והמלצות

שוק הנדל"ן האמריקאי בשנת 2025 מציג מגוון הזדמנויות באזורים שונים, כל אחד עם האפיונים הייחודיים שלו:

לוס אנג'לס

לוס אנג'לס מציעה הזדמנויות ייחודיות בעקבות השריפות המשמעותיות, עם עליית מחירי שכירות חדה (7.2% בהשוואה שנתית) ושוק מגוון עם פוטנציאל השבחה, במיוחד באזורים כמו Westwood, West Hollywood, Silver Lake ו-Los Feliz.

דרום מערב פלורידה

דרום מערב פלורידה עברה לשוק קונים מובהק, המציע הזדמנויות טובות לרוכשים עם יותר מלאי זמין ונכונות גבוהה יותר מצד המוכרים להתפשר. בעלי נכסים שרכשו לפני 2020 נהנים מעליית הון עצמי משמעותית, בעוד שמשקיעים חדשים יכולים ליהנות מהצעות טובות יותר.

מילווקי

מילווקי מציגה שוק פחות תחרותי המדורג נמוך יחסית (42 מתוך 50), מה שיוצר הזדמנויות לרכישה במחירים אטרקטיביים יותר וללא מלחמות הצעות. העלייה המתונה הצפויה במחירים (2.4%) יכולה להציע צמיחה יציבה בהון, והירידה בביקוש לרכישה עשויה להגביר את הביקוש לשכירות.

בהתחשב במגמות אלו, אנו ממליצות למשקיעים לשקול:

1. התאמת האסטרטגיה לשוק הספציפי: כל שוק מציג הזדמנויות שונות - מהשקעה בנכסים להשכרה בלוס אנג'לס, דרך הזדמנויות רכישה בשוק הקונים בפלורידה, ועד לעסקאות במחירים נוחים יותר במילווקי.

2. פיזור גיאוגרפי: שקלו פיזור השקעות בין האזורים השונים כדי למתן סיכונים ולנצל הזדמנויות במגוון שווקים.

3. התאמת אופק ההשקעה: שווקים שונים מתאימים לאופקי השקעה שונים - לוס אנג'לס מתאימה להשקעות קצרות טווח עם פוטנציאל השבחה, פלורידה מציעה הזדמנויות גם לטווח קצר (Fix & Flip) וגם לטווח בינוני-ארוך, ומילווקי מתאימה יותר להשקעות ארוכות טווח ולבניית תיק נכסים מניבים.

4. שילוב אסטרטגיות השקעה: בהתאם לשוק הספציפי, כפי שפורט בהרחבה בסקירה.

5. ליווי מקצועי מקומי: חשוב במיוחד לעבוד עם מומחים מקומיים בכל אחד מהשווקים, המכירים את הדינמיקה הייחודית, את השכונות הצומחות ואת התקנות המקומיות.

בחברת RealPoint אנו מחויבות ללוות אתכם בכל שלבי ההשקעה, מבחירת השוק המתאים, דרך בניית אסטרטגיה מותאמת אישית, איתור הנכסים והשבחתם, ועד לניהול מקצועי לאורך כל תקופת ההשקעה בכל אחד מהאזורים הללו.