_edited.png)
שרי ירון עו"ד ושמאית מקרקעין ודקלה אסולין עו"ד ומומחית לפיננסים- בעלים של REALPOINT
RealPoint חברת נדל"ן יזמית
אנו מביאות ניסיון משפטי ונדל"ני מוכח לעולם ההשקעות האמריקאי. כצוות של עורכות דין מנוסות עם ותק של למעלה מ - 20 שנים - שרי בעלת ותק בניהול עסקאות נדל"ן מורכבות והערכת שווי נכסים, ודקלה עם רקע בנקאי ומומחיות במימון ומשכנתאות - אנו מלוות משקיעים ישראלים בשוק האמריקאי מאז 2019.
הרקורד שלנו כולל עשרות עסקאות מוצלחות שהניבו תשואות גבוהות בהשקעות ארוכות טווח ובעסקאות השבחה ופליפ. לאורך השנים פיתחנו מערכת יחסים איתנה עם שותפים מקומיים באזורי ההשקעה המובילים, המאפשרת לנו להציע הזדמנויות השקעה ייחודיות ולספק ניהול מקצועי ומדויק.
ב- RealPoint, אנו מחויבות להעניק למשקיעים שלנו הזדמנויות השקעה בעלות פוטנציאל מירבי אשר נבחנות בצורה מקצועית תוך ירידה לפרטים הקטנים.
אנו בונות תכנית השקעה מותאמת אישית למשקיעים שכוללת מעטפת מלאה מקצה לקצה ובעיקר הופכת את תהליך ההשקעה לקל ופשוט.
עם הניסיון והמומחיות שלנו בשוק הנדל"ן האמריקאי, נוכל לעזור לכם למנף את ההון שלכם להשקעה איכותית, רווחית ובטוחה שתעניק לכם הכנסה משמעותית נוספת בכל חודש ותאפשר לכם לחיות את החיים שמגיעים לכם.
השירותים שלנו
למה משקיעים בוחרים בנו פעם אחר פעם
ליווי מלא ומקצועי
צוותים מקומיים
שקיפות מקסימלית
אמינות ומקצועיות
פתרון בעיות יצירתי
שירות ויחס אישי
השקעה בראש שקט
בטחון כלכלי, חופש ושקט
אזורי ההשקעה
NO. 1
דרום מערב פלורידה
מדוע להשקיע בבניה חדשה בדרום מערב פלורידה?
לי קאונטי (Lee County) - אחד השווקים החזקים והמתפתחים ביותר בדרום ארה"ב להשקעה ובעל ביקוש אדיר לדיור. עם הגירה חיובית לאזור, גיוון תעסוקתי ואחוזי אבטלה נמוכים, המחוז נחשב אחד מאפיקי ההשקעה החזקים המתפתחים ביותר בדרום ארה"ב ונבחר כאזור מס ' 1 להשקעה מבחינת צפי תשואה שוטפת וצפי לעליית ערך עתידית.
מחוז לי קאונטי, הממוקם במפרץ מקסיקו (מיעדי התיירות הפופולריים בארה"ב) נחשב לאיזור בר השגה במונחים של עלויות מחיה ומחירי הנדל"ן שבו. המחוז נחשב לגן עדן לפרישה לפנסיה והוגדר כיעד מס' 7 בארה"ב עבור קהל מבוגר שמחפש אחרי מקום מגורים לתקופת הפרישה.
הנכסים שמוצעים במחוז נמכרים במהירות שיא: מספר הימים בממוצע (DOM - Day On the Market) שנכס נמכר עומד על כ 45 ימים בלבד, מה שמצביע על ביקוש גבוה במיוחד.
Lehigh Acres הממוקמת במחוז, נמצאת במקום השני (!) בארה"ב מבחינת עליית ערך: בעשור האחרון, הנכסים בעיר נהנו מ-28% עליית ערך שנתית בממוצע. כמו כן היא נבחרה במקום ה 5 בכל ארצות הברית בגידול בהכנסה למשקי בית מעל $200,000 .
NO. 2
מילווקי וויסקונסין
מדוע להשקיע במילווקי?
אזור מנצח - מילווקי היא העיר הגדולה ביותר במדינת ויסקונסין, עם אוכלוסייה מטרופולינית של כ-1.6 מיליון תושבים. מילווקי ממוקמת על גדות אגם מישיגן, בסמוך לשיקגו ולמסדרון התעשייה של מדינות המערב התיכון.
תעשייה חזקה ויציבה - מילווקי מהווה מרכז תעשייתי עם חברות מובילות כמו הארלי-דוידסון, ג'ונסון קונטרולס ורוקוול אוטומציה. כמו כן, בעיר קיימים בתי חולים מובילים ואוניברסיטאות יוקרתיות.
שיעור אבטלה נמוך - שיעור האבטלה במילווקי עומד על 3.5% בלבד, מתחת לממוצע הארצי, עם צמיחה חיובית בתעסוקה בענפי התעשייה, הבריאות והשירותים המקצועיים.
הגירה חיובית - העיר מהווה יעד מבוקש לדיירים צעירים. הודות לאיכות החיים, התרבות והפנאי. קיים ביקוש גבוה לשכירת נדל"ן באזורי המגורים הפופולריים.
עיר מצוינת להשקעות מניבות - מילווקי דורגה לאחרונה כאחת מ 35 הערים הטובות ביותר להשקעה בנכסים מניבים בארה"ב ע"י האתר RentCafe.com.
בהתאם לנתוני האתר Zillow.com, על אף המיתון בארה"ב, מילווקי היא אחת הערים שמחירי הנדל"ן בה לא ירדו בשנה האחרונה אלא ממשיכים לעלות בקצב של 4.3% לשנה נכון לסוף 2023 וכך גם מחירי השכירות שנמצאים בעליה מתמדת.
יעד השקעה אידאלי - בהתחשב במיקומה האסטרטגי, כלכלתה החזקה ואיכות החיים, מילווקי היא יעד אידיאלי להשקעה בנדל"ן מניב ומגורים להשכרה.
.jpg)
NO. 3
סינסינטי אוהיו
מדוע להשקיע במטרופולין סינסינטי?
ניתן למצוא בסינסינטי מגוון אפיקי השקעה נדל"נים בתקציבים שונים.
מחירי השכירויות נמצאים במגמת עלייה מתמדת בשנים האחרונות (ממוצע של
6% בשנה במהלך השנים האחרונות) ועם תחזית להמשך עליות בשנים הבאות.
השילוב בין סכום השקעה נמוך יחסית למחירי שכירות אשר הולכים ועולים מהווה שילב מנצח למשקיעים פוטנציאליים.
העיר סינסינטי מדורגת גבוה בין המדינות בארצות הברית ביחס השקעה/תשואה.
בשנים האחרונות ישנה הגירה חיובית לעיר המונה כ-2.2 מיליון תושבים (מטרופולין סינסינטי).
חברות 500 Fourtion פותחות את מטה החברה בעיר דבר המוביל לחיזוק האוכלוסייה ולהגדלת היקף התעסוקה.
בעיר סיניסנטי קיימים בתי חולים מהמובילים בארצות הברית (בית החולים לילדים אשר דורג שלישי בארצות הברית בשנת 2022) והם מהווים שדרה כלכלית חזקה.
על פי מומחים, העיר סינסינטי היא אחת הערים המובילות בתחום השקעות הנדל"ן בארצות הברית
.jpg)
חברת RealPoint מספקת ליווי מקצועי מלא למשקיעים ישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב. אנו מתמחים באיתור הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בשווקים נבחרים (מילווקי, וויסקונסין ודרום מערב פלורידה), ומלווים את המשקיע לאורך כל התהליך - מבחירת הנכס המתאים, דרך ביצוע בדיקות נאותות,
ניהול תהליך הרכישה, השבחת הנכס (במידת הצורך), איתור שוכרים, וניהול הנכס לאורך זמן. מטרתנו היא להפוך את ההשקעה בנדל"ן בארה"ב לנגישה, בטוחה ורווחית עבור המשקיע הישראלי.אנו מציעות מספר מסלולי השקעה המותאמים לפרופילים שונים של משקיעים:
1. רכישת נכס מניב (Buy & Hold) - רכישת בית פרטי או דירה להשכרה ארוכת טווח, עם דגש על תשואה שוטפת יציבה.
2. עסקאות השבחה (Fix & Flip) - איתור נכסים במחיר נמוך, ביצוע שיפוץ והשבחה, ומכירה ברווח.
3. השקעה קבוצתית- הצטרפות לקבוצת משקיעים לפרוייקטים איכותיים תחת חברה משותפת, המאפשרת כניסה בסכומי השקעה נמוכים יותר ופיזור סיכונים.
4. בנייה חדשה - השקעה בפרויקטים של בנייה חדשה עם פוטנציאל רווח גבוה.
אנו בונות עבור כל משקיע תכנית השקעה מותאמת אישית בהתאם למטרותיו, התקציב והתיאבון לסיכון.
גובה ההשקעה משתנה בהתאם למסלול ההשקעה.
עבור השקעה קבוצתית, ההשקעה המינימלית מתחילה ב-75,000$.
לרכישת נכס מניב במילווקי, ההשקעה הנדרשת היא כ-120,000$.
להשקעה בבנייה חדשה בפלורידה נדרש הון עצמי של כ-100,000$.
חשוב לציין שסכומים אלה מייצגים את ההון העצמי הנדרש, כאשר לרוב ישנן אפשרויות למינוף באמצעות משכנתא או מקורות מימון אחרים.
בחירת אזורי ההשקעה מבוססת על מחקר שוק מעמיק וניתוח של מגוון פרמטרים כלכליים ודמוגרפיים. אנו מתמקדות באזורים המציגים:
- יציבות כלכלית והגירה חיובית
- מגמת צמיחה בשוק התעסוקה ורמת אבטלה נמוכה
- ביקוש יציב לשכירות וגידול באוכלוסייה
- פוטנציאל לעליית ערך הנכסים לאורך זמן
- יחס אטרקטיבי בין מחירי הנכסים לדמי השכירות
לאחר זיהוי אזורים מבטיחים, אנו יוצרות שיתופי פעולה עם צוותים מקומיים בעלי ניסיון רב והיכרות מעמיקה עם השוק המקומי.
התשואה משתנה בהתאם לסוג ההשקעה והאזור. בנכסים מניבים, התשואה השנתית הצפויה נעה בין 8% ל-10%.
בעסקאות השבחה, ניתן לצפות לתשואה שנתית של כ-15% בתוך שנה.
בהשקעות קבוצתיות, התשואה יכולה להגיע לשיעורים דו-ספרתיים גבוהים בתוך כשנתיים.
חשוב להדגיש שהתשואות המוצגות מבוססות על ביצועי עבר והערכות מקצועיות, אך כמו בכל השקעה, אין ערבות לתשואות עתידיות והן כפופות לתנאי השוק.
הליווי שלנו הוא מקיף ונמשך לאורך כל תקופת ההשקעה. אנו מספקות:
- ליווי מקצועי מלא החל משלב איתור הנכס ועד מכירתו
- עבודה צמודה ושוטפת מול הצוות המקומי, כולל נוכחות תכופה בשטח
- שקיפות מלאה עם דיווחים חודשיים מפורטים על ביצועי הנכס
- ניהול היחסים עם חברת הניהול המקומית ופיקוח על פעילותה
- התמודדות עם אתגרים ובעיות באופן יצירתי ומקצועי
- יחס אישי לכל משקיע ומענה מהיר לכל שאלה או בקשה
המטרה שלנו היא לאפשר לכם להשקיע בראש שקט, בידיעה שיש לכם כתובת מקצועית לכל עניין שעולה.
השקעה בנדל"ן בארה"ב מציעה מספר יתרונות משמעותיים למשקיע הישראלי:
- תשואה שוטפת גבוהה יותר - 6%-10% בארה"ב לעומת 2%-3% בישראל
- עלות כניסה נמוכה יותר - נכסים איכותיים זמינים במחירים נמוכים משמעותית מישראל
- מיסוי מופחת וידידותי יותר למשקיעים, עם אפשרויות לניכוי הוצאות והפחתות פחת
- שקיפות גבוהה של מידע ונגישות לנתוני שוק מפורטים
- מערכת משפטית יציבה המגנה על זכויות המשקיעים
- אפשרויות פיזור השקעות בין אזורים שונים ושווקים מגוונים
חשוב לציין שלצד היתרונות קיימים גם אתגרים, כמו ניהול מרחוק וסיכוני מטבע, אך עם ליווי מקצועי נכון, ניתן להתמודד עמם ביעילות.
על משקיע ישראלי בנדל"ן אמריקאי חלים מיסים הן בארה"ב והן בישראל, אך קיימת אמנת מס בין המדינות המונעת כפל מס. באופן כללי, המיסוי כולל:
בארה"ב:
- מס הכנסה פדרלי על הכנסות שכירות (שיעור המס תלוי בגובה ההכנסה)
- מס הכנסה מדינתי (משתנה בין המדינות)
- מס נכסי (Property tax) המשולם לרשות המקומית
- מס רווחי הון במקרה של מכירת הנכס
בישראל:
- דיווח על ההכנסות והרווחים בדוח השנתי
- תשלום השלמת מס בישראל אם שיעור המס הישראלי גבוה מזה ששולם בארה"ב
יתרון משמעותי במערכת המס האמריקאית הוא האפשרות לניכוי הוצאות רבות, כולל פחת, ריבית על משכנתא, הוצאות ניהול, נסיעות ועוד. מומלץ לעבוד עם רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי לתכנון מס אופטימלי.
לפני רכישת נכס בארה"ב, חשוב לבצע בדיקה מקיפה של מספר היבטים:
בדיקת האזור:
- מגמות דמוגרפיות והגירה
- נתוני תעסוקה ומעסיקים עיקריים
- איכות בתי הספר ושירותים ציבוריים
- מגמות פיתוח ותכניות עתידיות
בדיקת הנכס:
- מצבו הפיזי של הנכס (באמצעות דוח בדיקת מבנה- אינספקשן)
- היסטוריית מחירים ועליית ערך באזור
- הערכת שווי מקצועית
- בדיקת Title מקיפה לוודא שאין בעיות משפטיות
בדיקה פיננסית:
- הערכת דמי שכירות ריאליים
- חישוב כל ההוצאות התפעוליות
- ניתוח תזרים מזומנים צפוי
- בחינת אפשרויות מימון והשפעתן על התשואה
ביצוע בדיקות אלו באופן מקצועי ומקיף הוא חלק בלתי נפרד מהשירות שאנו מספקות למשקיעים.
בחירת חברת ניהול איכותית היא קריטית להצלחת ההשקעה. הפרמטרים החשובים לבחינה:
1. ניסיון והיסטוריה - ותק בשוק, היקף הנכסים המנוהלים והמלצות מלקוחות
2. שירותים מוצעים - האם מספקת מעטפת מלאה הכוללת איתור שוכרים, תחזוקה, גבייה וטיפול בבעיות?
3. תהליכי סינון שוכרים - בדיקת אשראי, היסטוריית שכירות, תעסוקה ועוד
4. שקיפות ודיווח - האם מספקת דוחות מפורטים וגישה מקוונת למידע?
5. מדיניות עמלות - מבנה העמלות, כולל עמלות לאיתור שוכרים ודמי ניהול שוטפים
6. זמינות ותקשורת - יכולת תגובה מהירה ותקשורת יעילה
אנו עובדות רק עם חברות ניהול שעברו תהליך בדיקה מקיף ושהוכיחו את עצמן לאורך זמן. הנוכחות שלנו בשטח מאפשרת לנו פיקוח הדוק על פעילותן.
כמו בכל השקעה, גם בנדל"ן בארה"ב קיימים סיכונים שחשוב להכיר ולהתכונן אליהם:
סיכוני מטבע - תנודות בשער הדולר-שקל עלולות להשפיע על התשואה. ניתן להתגונן באמצעות גידור מטבעי או לראות בהשקעה כגיוון תיק נכסים שכולל גם חשיפה לדולר.
סיכוני ניהול מרחוק- הקושי בניהול נכס מרחוק מחייב הסתמכות על אנשי מקצוע מקומיים. עבודה עם צוות מקצועי ואמין, לצד מערכת בקרה יעילה, מקטינה סיכון זה משמעותית.
סיכוני שוק מקומיים - שינויים בכלכלה המקומית עלולים להשפיע על ערך הנכס ועל יכולת ההשכרה. פיזור השקעות בין אזורים שונים ובחירת אזורים בעלי בסיס כלכלי מגוון מפחיתים סיכון זה.
סיכונים רגולטוריים - שינויי חקיקה ומיסוי. עבודה עם יועצים משפטיים ורואי חשבון מעודכנים מסייעת להתמודד עם שינויים אלו.
סיכוני טבע - באזורים מסוימים קיימים סיכוני טבע כמו הוריקנים או שיטפונות. רכישת ביטוח מקיף המותאם לסיכונים הייחודיים של האזור היא חיונית ומסייעת לגדר את הסיכון.
אסטרטגיית ניהול הסיכונים שלנו כוללת בחירה קפדנית של אזורי השקעה, בדיקות נאותות מקיפות, עבודה עם צוות מקצועי, וליווי צמוד של המשקיע לאורך כל הדרך.
תהליך הרכישה בארה"ב שונה מזה המוכר בישראל ומורכב ממספר שלבים:
1. הקמת מבנה משפטי - לרוב באמצעות חברת LLC אמריקאית, המספקת הגנה משפטית ויתרונות מיסויים.
2. הגשת הצעת רכישה - לאחר איתור נכס מתאים, מוגשת הצעת רכישה רשמית הכוללת את המחיר, תנאי התשלום ותנאים מתלים.
3. הפקדת דמי רצינות - עם קבלת ההצעה, מופקד סכום של 1%-2% מהמחיר בחשבון נאמנות כהוכחת רצינות.
4. תקופת בדיקות - תקופה של 10-14 יום לביצוע בדיקות מקיפות של הנכס, כולל בדיקת מבנה ובדיקת Title.
5. השלמת המימון - במקרה של מימון באמצעות משכנתא, זהו השלב להשלמת התהליך מול הבנק.
6. סגירת העסקה - מתבצעת באמצעות חברת Title, הכוללת חתימה על מסמכי ההעברה, העברת הכספים ורישום הבעלות.
7. פעולות לאחר הרכישה - הסדרת ביטוח, העברת חשבונות, והתקשרות עם חברת ניהול.
אנו מלוות את המשקיעים שלנו בכל שלבי התהליך, תוך שיתוף פעולה עם חברות Title מובילות, להבטחת תהליך רכישה חלק ובטוח.
בואו ונגשים חלומות
בטחון כלכלי, חופש ושקט
NO. 4
לוס אנג'לס
מדוע להשקיע בלוס אנג'לס?
לוס אנג'לס מהווה אחד משוקי הנדל"ן הדינמיים והמבוקשים ביותר בארה"ב, עם מגוון רחב של הזדמנויות השקעה המתאפיינות במספר גורמים ייחודיים:
• יציבות ארוכת טווח: למרות תנודות שוק, לוס אנג'לס מציגה מגמת עלייה עקבית בערכי
נדל"ן לאורך זמן, במיוחד באזורי פרימיום.
• בסיס כלכלי מגוון: התעשיות המובילות באזור כוללות בידור, טכנולוגיה, אופנה,
חינוך ושירותי בריאות, המושכות אוכלוסייה איכותית ובעלת כושר רכישה גבוה.
• מחסור מובנה בהיצע: בשל מגבלות גיאוגרפיות ורגולטוריות, היצע הנדל"ן בלוס אנג'לס
מוגבל ביחס לביקוש המתמיד, מה שיוצר לחץ כלפי מעלה על מחירי הנכסים.
שכונות מפתח להשקעה
• שרמן אוקס ואנסינו: אזורי פרימיום עם בתי ספר מצוינים, נגישות גבוהה למרכזי
תעסוקה, ותמהיל אוכלוסייה מבוסס.
• נורת' הוליווד: מוקד משיכה לצעירים בתעשיית הבידור ובעלי מקצוע בתחום
הטכנולוגיה, עם פוטנציאל צמיחה משמעותי.
• וסטווד והסביבה: אזור יוקרתי הסמוך לאוניברסיטת UCLA, המציע איכות חיים גבוהה
ונגישות מעולה למרכזי תעסוקה.
אסטרטגיות השקעה רווחיות
• פיתוח נכסי יוקרה: בניית או שדרוג נכסים באזורים מבוקשים, עם דגש על מאפייני
פרימיום (בריכות, מטבחי שף, טכנולוגיה חכמה).
• אסטרטגיית "פליפ": רכישת נכסים באזורים מתפתחים, השבחתם, ומכירתם ברווח
משמעותי בטווח קצר.
שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס ממשיך להציע הזדמנויות משמעותיות למשקיעים מתוחכמים המסוגלים לזהות נכסים באזורים אסטרטגיים, להשביח את ערכם ולייצר השקעות איכותיות.
